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一二线城市爆满,三四线沦为“鬼城”,警惕未来的中国变成日本

关键词:日本 经济 东京 购房 二手房   发布时间:2019-07-20 08:00:01


一二线城市爆满,三四线沦为“鬼城”,警惕未来的中国变成日本

目前,人口老龄化已经成为我国一个极为严峻的社会问题,严重影响着我国社会、经济等各方面的发展。

人口老龄化是指人口生育率降低和人均寿命延长导致的总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。主要体现在老年人口相对增多,在总人口中所占比例不断上升的过程;以及社会人口结构呈现老年状态,进入老龄化社会两方面。

国际上通常看法是,当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

最新统计数据显示,2017年年末中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人,不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)139008万人,比上年末增加737万人。

从年龄构成看,16至59周岁的劳动年龄人口为90199万人,占总人口的比重为64.9%;60周岁及以上人口24090万人,占总人口的17.3%,其中65周岁及以上人口15831万人,占总人口的11.4%。

2017年全年共出生人口1723万人,比2016年减少63万人。同时老龄化程度继续加大,60岁以上及65岁以上老人占总人口的比重都有明显上升。

2005-2017年中国65周岁及以上人口数量走势

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数据来源:国家统计局

中国老龄化的速度也非常惊人:法国用了115年,瑞士用了85年,英国用了80年,美国用了60年,而我国仅用18年。并且据联合国预测,1990年至2020年世界老龄人口平均年增速度仅为2.5%,而同期我国老龄人口的递增速度为3.3%。并且一直在加速,越来越快。

不难看出,我国的老龄化现状不容乐观。不幸的是,未来几十年,中国的老龄化程度还将继续恶化。另有数据显示,预计到2020年,老年人口达到2.48亿,老龄化水平达到17.17%,其中80岁以上老年人口将达到3067万人;2025年,六十岁以上人口将达到3亿;在2030年将达到25%,2050年或达到35%,对未来中国经济社会的稳定和发展都构成严峻挑战。

有学者曾形容我们国家的老龄化目前就像小雨下过了,已经下到中雨,中雨就是中国的老龄化60岁以上的已经超过16%,这就是中等老年化,等待后面的是大雨和暴雨,大雨是60岁以的老人超过26%,暴雨是60岁以上的老人占总人口超过36%。

人口老龄化程度并不是社会经济压力的决定因素,但老龄人口增多对经济社会的影响是显而易见的。

老龄化对中国经济的深刻影响和改变,始终是安邦咨询(ANBOUND)长期追踪研究的问题。对于这个问题,很多人士基于各种原因,持有各种相反的看法,认为老龄化对于房地产业的影响不大。可能理论语言的描述是苍白的,还是案例比较直接,更加客观。在这方面,日本房地产的例子最为直接,最具有参考价值。

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我们都知道,日本已经进入了一个人类历史上未曾经历的超高龄化社会,整个社会已经失去了活力。从动态图可以看出,日本新生儿人口比例越来越小。

据日本总务厅的统计,日本现有人口1亿2700多万,到2020年将降到1亿2400多万。而超过65岁的高龄人口却超过26.7%,到2025年将达到30%,每4名日本人中就有1位75岁以上的超高龄老人。

为了缓解老龄化社会对社会带来的负面影响,日本政府努力鼓励女性多生孩子,但收效甚微,而人口的下降,高龄社会的到来,让日本政府为空置的房子发愁。

在东京非中心地带、郊区,一幢连地带房的新房并不贵,要是买二手房几乎可以白拿。在一些找房子的网站,只要输入“空房子免费”“田园生活”等搜索词,就能找到几乎等同白拿的房子。

日本总务部2014年调查结果显示,日本全国住宅总量达6063万户,其中闲置空房820万户,也就是说,每七户住宅中就有一户空置。野村综合研究所表示,如果不解决这个问题,空房比率将在未来10年提高到20%。

当然,在东京中心地带,房价无理性升值的泡沫现象依然存在,因为那里涌入的外来人口多,有刚需支撑。

东京都市圈内人口超过100万以上的城市有4个,人口在50-100万的城市5个,人口在20-50万的城市20个,人口在20万以下的城市93个。

从人口空间分布看,东京都市圈大致可分为核心区、近郊区和远郊区。核心区面积为621平方公里,人口为895万人,人口密度14412人/平方公里;近郊区面积为1566平方公里,人口为420万人;远郊区为11372平方公里,人口为2246万人。

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东京都市圈人口密度及变化情况

此外,2020年东京举办夏季奥运会也刺激东京湾附近的房价上涨。

不过从整体看,日本人的土地需求已经变得很低。现在日本人流行住“塔楼”,就是30层至50层那种超高层公寓房,而且楼层越高越贵,每层6户以上,一幢独立小楼的住房反而不被喜欢。

由于网购流行,过去那种占地面积大,集百货店、超市、商店于一体的商业体,现在基本上都关闭或转型了。很多大型购物中心现在被改造成一幢公寓对外出租。日本有不少人宁可租房也不买房,所以盖公寓是不错的选择。

由于劳动力短缺,多年来,日本很多工厂迁移到海外,日本人的生活用品几乎都来自中国等地的工厂,所以日本国内的工业用地需求也在锐减。就连农业用地,因为日本和欧盟等签署自由贸易协定,让日本人可以便宜买到外国农产品,农田需求也降了不少。

总的来说,住房对于现在的很多日本人来说不是问题,房地产在日本已经是一个很艰难的行业。

安邦智库(ANBOUND)担心,按照中国目前的老龄化现象和趋势,未来中国的房地产将走日本的老路。

也就是说,一二线城市和三四线城市的房地产市场可能会出现分化。一二线城市由于经济更发达,产业结构更加完整,营商环境更优良,社会福利配套更健全,会加大对人口的吸引力,反观三四线城市,人口老龄化可能对他们的地产市场形成致命的一击。

所以,今后三四线城市的房价支撑,可能要看这些城市对外来人口的吸引力了。这两年,不少城市出现“抢人大战”,说起来是争抢人才,短期内抢的是住房购买力,这是对城市最现实的短期拉动。为了增加与一线城市争夺人才的竞争力,二三四线城市需要思考适合自己的低成本之路、特色之路。(具体可参考《吸引人的城市,一定是以人为本的城市!》)

总体而言,与此前十年新增城镇人口快速增长带来的机遇不同,随着老龄化的逐步加深,房地产市场未来面临的将是更为平稳、更为多样化的需求结构。同时由于国家对产业结构布局的调整,未来人口迁移方向也将成为影响房地产市场发展的重要因素。

在此背景下,充分把握产业、人口迁徙带来的区域发展机遇,并根据不同年龄段人口的需求特点,预测未来市场主体需求类型,将成为地方政府以及企业在下一个十年发展的关键。

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